К.э.н.Сюркало Б.И.,к.э.н.Рябушка Л.Б.

Украинская академия банковского дела Национального банка Украины

К вопросу Оценки земли в системе залогового кредитования

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка недвижимости в целом: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в Украине на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы залогового кредитования, оценке залоговой стоимости в ней.

Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. При осуществлении сделок в системе ипотечного кредитования определение стоимости залога земли не является ключевой проблемой, так как объектом сделок купли-продажи является сам предмет кредитования, один и тот же земельный участок.

Одна из проблем, которая возникает при ведении залоговых операций в наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях сельскохозяйственного назначения это можно сказать в первую очередь). Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. В данном случае возникает вопрос определения справедливой стоимости земельных участков.

Оценка земельных участков – представляет собой оценку прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, в данном случае оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.

Следует различать цену и стоимость залогового земельного участка. Цена земельного участка – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данного земельного участка. Процесс оценки недвижимости должен включать в себя следующие этапы:

– постановка вопроса об оценке;

– отбор информации, необходимой для оценки;

– анализ информации;

– расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости;

– составление отчёта об определении стоимости.

В частности, постановка вопроса об оценке означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.

Отбор информации, необходимой для оценки включает выявление факторов, влияющих на нормативную цену, а в итоге и на цену земельного участка. К таким факторам следует отнести:

– инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;

– расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;

– экологическая обстановка и качество природных ландшафтов;

– применение основных подходов и методов к оценке земли и прочие факторы.

В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение. От стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие стабильного рынка земли. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать сроки заключения договора об ипотеке, а также условия об оценке предмета залога. При этом контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят: стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли.

В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в частности, земельных участков, в следствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее распространение. Массовая оценка недвижимости и, в том числе, земельных участков, на сегодняшний день не является самостоятельным институтом. Хотя в системе рынка недвижимости с чётко очерченными функциями и процедурами правовой защиты непременным условием эффективных рыночных отношений является развитие именно института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей её оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, а это, в свою очередь создаёт благоприятную среду для тенизации экономики.

Таким образом, на сегодняшний день целесообразным является рассмотрение процедуры оценки земли именно в разрезе системы залогового кредитования, поскольку осуществление сделок подобного рода имеет специфические особенности, качественным образом влияющие на определение справедливой стоимости объекта оценки.

Также необходимо рассмотреть применимость существующих методов экспертной денежной оценки земельных участков, и их совместимость с принципами осуществления сделок подобного рода. Важным моментом в данном случае является применение геоинформационных технологий в процессе оценки.

Широкое применение единых подходов к оценке земли в системе залогового кредитования также предоставит преимущества банковской системе, поскольку величина предоставляемых долгосрочных кредитных ресурсов, а соответственно и доходов пропорционально зависит от стоимости объекта оценки. Также необходимо учесть уменьшение рисков, связанных с долгосрочным кредитованием.

Следовательно, применив предлагаемые методы оценки земельных участков в системе залогового кредитования можно достичь национального уровня массовой оценки земли, что позволит усовершенствовать процедуру налогообложения земельных участков, увеличит совокупную стоимость сделок на рынке земли, сделает более прозрачной процедуру оценки земельных участков, уменьшит совокупное влияние рисков, присущих данной сфере.