Ионов Д.Е., к.э.н. Мурзин А.Д.

Ростовский государственный строительный университет , Российская Федерация

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ ИНФОРМАЦИОННОМ ОБЩЕСТВЕ. СПОСОБЫ И МЕТОДЫ РЕШЕНИЯ

 

Основным и безусловным фактором функционирования рынка коммерческой недвижимости является наличие постоянного потока потенциальных пользователей услуг объектов коммерческой недвижимости. В современном информационном обществе, в связи с повсеместным развитием Интернета и электронной коммерции, снижение потока фактических посетителей объектов коммерческой недвижимости неизбежно.

Чтобы более детально обосновать данное утверждение , приведем классификацию объектов коммерческой недвижимости:

1) Офисная, административная недвижимость.

2) Торговая недвижимость.

3) Логистические, складские, распределительные центры.

4) Производственные помещения.

В свою очередь по целевому признаку потребители услуг объектов коммерческой недвижимости подразделяются на:

1) Офисный, административный персонал.

2) Розничный покупатель товаров и услуг.

3) Оптовый покупатель товаров и услуг.

4) Работник, производящий материальный продукт.

Из перечисленных выше классификаций видно, что целью коммерческой недвижимости является удовлетворение спроса на специфические нужды потребителя. Рассмотрим их:

1)      Потребность в оборудованном рабочем месте сотрудников предприятий и фирм, не занимающихся непосредственно производством материального продукта (административные сотрудники, сфера услуг).

2)      Потребность в приобретении товара лично потребителем (вербальном, визуальном или тактильном контакте).

3)      Потребность в услуге, оказание которой традиционно производится в специализированных объектах коммерческой недвижимости. Невозможно или сильно осложнено оказание данной услуги на дому.

4)      Потребность приобрести товар оптом с целью перепродажи или получения определенной группы товаров с последующей передачей по логистической цепочке.

5)      Потребность производства материального блага с целью получения дохода или заработной платы.

В современном мире многие из перечисленных нужд могут удовлетворяться без присутствия потребителя на объекте коммерческой недвижимости.

  Этому способствуют различные факторы:

·   Интернет-коммуникации, такие как Skype, социальные сети, приложения Google.

·    Развитие дистанционного общения между клиентом и сотрудником: online-конференции, мобильная связь.

·    Возможность оборудования полноценного рабочего места по месту проживания работника: freelance work.

·    Развитие интернет-магазинов, возможность приобретения и получения товаров не выходя из дома.

·    Развитие рынка транспортных и логистических услуг, позволяющих при минимальных временных и финансовых затратах получить любой товар из любой точки страны и мира.

  У потребителя услуг появился выбор: коммерческая недвижимость, либо интернет-технологии и коммуникации. При этом Интернет обладает объективными преимуществами:

1)      Стоимость товаров через Интернет ниже, поскольку создание и продвижение сайта гораздо дешевле арендных ставок, а сам заказ формируется автоматически.

2)      Экономия времени и денег на посещении объекта коммерческой недвижимости. Заказ через Интернет осуществляется намного быстрее.

3)      Возможность сравнить цены на товары или услуги в других объектах коммерческой недвижимости через Интернет.

4)      Возможность получить подробную информацию по конкретному товару перед покупкой через Интернет.

Под влиянием конкуренции со стороны информационных технологий и качественного изменения потребителя услуг объектов коммерческой недвижимости, будут происходить изменения и самих объектов.

Произойдет разделение потребителя по потребностям. При этом часть потребительского рынка останется у коммерческой недвижимости благодаря объективным преимуществам перед интернет-технологиями:

·    Возможность приобрести товар, качественные характеристики которого невозможно или очень сложно определить через Интернет (весь размерный товар, парфюмерия, бижутерия).

·    Предоставление услуг, которые не возможно или очень сложно предоставить на дому (салон красоты, фитнес-клуб, стоматология, химчистка).

·    Развлечение и отдых (праздники, представления, фуд-корты, каток, кинотеатр).

·    Возможность работы в команде и непосредственный контроль за работой сотрудников в офисных центрах.

Исходя из этого можно предложить несколько методов повышения конкурентоспособности коммерческой недвижимости на рынке:

1)      Развитие инфраструктуры развлечений и специализированных услуг на территории объекта коммерческой недвижимости.

2)      Создание качественной инфраструктуры, максимальной транспортной доступности: формирование бесплатных автобусных рейсов, бесплатная доставка товара, удобный график работы.

3)      Снижение арендных ставок товарным магазинам, представленным в Интернете, и повышение ставок предприятиям в сфере развлечений и специализированных услуг.

4)      Создание и продвижение собственного интернет-сайта, через который осуществлять продажу товаров и услуг предприятий данного объекта коммерческой недвижимости.

5)      Продажа проблемных активов в сфере офисной недвижимости.

6)      Развитие логистических центров и складской недвижимости (спрос на данные объекты будет расти, поскольку он не зависит от того, где будут приобретены товары: в магазине или Интернете).

7)      Продажа или перепрофилирование производственных помещений, предназначенных для производства товаров. Многие товары производятся непосредственно в Китае, Вьетнаме, Корее, Европе. С развитием Интернета и вступлением России в ВТО число зарубежных товаров на рынке будет только расти.

 

Список использованных источников:

1. Анализ тенденций развития регионов России: типология регионов, выводы и предложения / Программа Европейского Союза Тасис.

2. Былов Г.В. / Г.В. Былов, М.Брендшоу, О.В. Григорьев и др. – М.: Тасис, 1996. – 96с.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул.   – СПб.: Питер, 2007.

4. Асаул А.Н. Факторы обуславливающие спрос на объекты недвижимости / А.Н. Асаул // Политика, экономика, социология. – 2004. – № 3.

5. Бурэ Ю.Э. Агент национальной недвижимости / Ю.Э. Бурэ, В. Спарак. – СПб.: КАРО, 2006. – Кн. 1. – 189с.

6. Копылова В.В. Актуальные вопросы управления недвижимостью / В.В. Копылова // Вестн. Иркут. гос. экон. акад. – 2006. – № 1. – С. 47-50.

7. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения: учеб. пособие / М.В. Каленкевич. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. – 85 с.