Ушакова У.М.

Томский политехнический университет, Российская Федерация

АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Данная тема актуальна для современной России, так как кредитования жилья в России набирает обороты, в такой же степени как за рубежом. Многие соотечественники приобретают жилплощадь, взяв заем в банке. Между тем, растет интерес россиян и к покупке некоммерческой и коммерческой недвижимости за рубежом. Интернет переполнен рекламой и досками объявлений «хочу купить недвижимость за рубежом», «посмотреть каталог», «адрес салона зарубежной недвижимости» и т.п., многие в поисках подобных компаний, агентов задают вопросы на форумах. Обусловлен этот интерес не только экономической и политической стабильностью стран Западной и Южной Европы, хорошим климатом и комфортабельностью курортных зон, но и неизменным повышением цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. Зарубежное жилье дешеветь тоже не собирается, но прирост цен за границей менее интенсивен.

Другое дело, что в России нет целевых банковских программ для покупки недвижимости за рубежом. Даже состоятельным людям не так просто вытащить из кармана пару миллионов евро и купить роскошную виллу где-нибудь под Барселоной. Деньги придется забирать из бизнеса, а такой ход способен пошатнуть дела даже успешного предпринимателя. Но можно взять кредит за границей.

Современный зарубежный опыт развития и управления недвижимостью говорит о том, что брать ипотечный кредит за границей удобнее, выгоднее и полезнее для нервов, нежели делать это в России. Ипотека в Европе – это минимум документов и четкий механизм, все детали которого отлажены. В то время как в российской ипотеке еще много неясного, а кредиторы и заемщики у нас не доверяют друг другу. К тому же западные банки лояльнее к своим заемщикам, чем отечественные.

Но самое главное, что процентная ставка за рубежом демократичнее, чем у нас. Даже учитывая то, что проценты в российской ипотеке снижаются, до западных 3% отечественному ипотечному кредитованию еще далеко.

Рынок зарубежной недвижимости предлагает несколько схем ипотечного кредитования. Эти схемы кредитования в обобщенном виде можно свести к двум основным моделям:

Закрытая модель ипотеки – обособленная от остального финансового рынка и основанная на вкладах самих покупателей жилья. Эта модель распространена широко распространена в Германии, где используются строительные сберегательные кассы. Принцип их организации основан на объединении небольших средств многочисленных вкладчиков кассы и последовательном приобретении жилья каждому из них. На сегодняшний день строительные сберегательные кассы занимают в Германии ведущее место среди различных инвестиционных институтов – три из четырех квартир строятся в этой стране с помощью жилищных стройсбережений . Получить заем в такой кассе ее вкладчик может только при условии внесения на свой счет определенной суммы и только по истечении определенного времени (обычно 5–6 лет). Максимальный срок погашения займа составляет 12 лет, проценты невелики – 5–6% годовых (в два раза ниже рыночной стоимости кредитов).

Открытая модель ипотеки , являющаяся составной частью финансового рынка страны в целом. Она характерна для Англии и США, поэтому ее часто называют англо-американской. Существующая в этих странах система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья представляет собой сложный рынок общенационального масштаба, на котором действуют многочисленные ипотечные и иные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и другие финансово-кредитные учреждения.

Зарубежный опыт знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами. Различие подходов к управлению Многоквартирными домами со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает наши муниципалитеты внедрять многолетний опыт других стран.

Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем – кондоминиума – привнесена в российскую практику в несколько измененном виде. Популярность кондоминиумов за рубежом обусловлена по таким причинам как: доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности; владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома; расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах; возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам; отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди ит.д.

В заключении хотелось бы сказать, что современные зарубежные модели управления развитием жилищной сферы отличаются высокой степенью урегулированности экономических и правовых аспектов приобретения, владения и пользования жильем, направленностью на учет и защиту интересов граждан. Государственная жилищная политика большинства стран нацелена на обеспечение граждан жильем в зависимости от их потребностей и финансовых возможностей. Роль государства состоит в разработке, принятии и контроле исполнения жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства и предоставлении социальной поддержки определенным категориям лиц.