Дробот Є.О.

Чорноморський державний університет імені Петра Могили, Україна

ПРОБЛЕМИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ТА ШЛЯХИ ЇХ ПОДОЛАННЯ

Стаття присвячена одній із актуальних проблем сьогодення – проблемі розвитку іпотечного кредитування. Придбання житла в кредит є поширеною практикою в багатьох країнах, але в Україні виникли серйозні проблеми стосовно означеного питання. У статті розглянуті етапи становлення та визначено проблеми, що були притаманні іпотечному ринку на шляху становлення. Також розглянуто ринок банківських послуг в системі іпотечного кредитування, умови надання кредиту деякими банками та запропоновані певні шляхи подолання проблем.

Ключові слова: іпотечне кредитування, іпотечний ринок, інвестиції, ринок банківських послуг, платоспроможність, державна іпотечна установа (далі – ДІУ).

Статья посвящена одной из актуальньїх проблем современности – проблеме развития ипотечного кредитования. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах, но в Украине возникли серьезные проблеми по указанному вопросу. В статье рассмотрены этапы становлення и в результате анализа определены определенные проблеми, свойственные ипотечному рынку на пути становлення. Также рассмотрены рынок банковских услуг в системе ипотечного кредитования, условия предоставления кредита некоторыми банками и предложены некоторые пути преодоления проблем.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечньый рынок, инвестиции, рынок банковских услуг, платежеспособность, государственное ипотечное учреждение (далее – ГИУ).

The article is devoted to one of the most pressing issues of our time – mortgage lending. Purchase of housing loans is a common practice in many countries but there were serious problems on this question in Ukraine. The article examines stages of formation and analysis identified some problems. It is also considered the market of banking services in the mortgage credit terms offered by some banks and some of the ways to overcome problems.

Keywords: mortgage lending, mortgage market, investment banking market, solvency, the state mortgage agency (hereinafter referred to as SMI).

Актуальність проблеми: Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. За допомогою іпотечних фінансових інструментів здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки. Наявність власного житла вносить в життя людей елемент добробуту і стабільності, і дуже важливо, на думку соціологів, щоб житло з'являлося якомога раніше, а не після десятирічних очікувань. У цьому відношенні альтернативи іпотечного житлового кредитування просто не існує.

Придбання житла в кредит є поширеною практикою в багатьох країнах світу. Виплати за кредитом, відкладені на багато років, включаються в поточні витрати, що дає можливість ефективно планувати сімейний бюджет і спрямовувати частину коштів на інші довгострокові цілі: великі покупки, освіту дітей, подорожі.

Метою статті є аналіз окремих проблемних питань іпотечного кредитування в Україні та визначення шляхів їх подолання.

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Теоретичним підґрунтям у досліджені проблем іпотечного кредитування можуть слугувати надбання світової економічної науки. Окремі складові іпотеки, іпотечного ринку, їх проблеми та шляхи розвитку досліджували: Г. Асхауер, Г. Дуглас, Цж. Фрідман та Н. Ордуей. Актуальність даного питання привертає увагу і сучасних українських дослідників: Г. І. Андрєєва, О. Т. Євтуха, М. В. Калінчика, В. Д. Лагутіна, П. Т.Каблука, В. І. Савича та інших.

Виклад основного матеріалу. На сучасному етапі формування ринкових відносин в Україні все ширшого застосування набувають відносини, пов'язані з іпотечним кредитуванням. Із розвитком іпотечного кредитування пов'язується можливість суттєвих змін в економіці, в сучасному розвитку економічних відносин в Україні воно є одним з найбільш мобільних сегментів фінансового ринку.

Іпотечне кредитування – це сфера довгострокового вкладення капіталу і як будь-який механізм інвестування, розрахований на тривалий період часу. Іпотечне кредитування стикається в Україні з головною проблемою – відсутністю достатньої кількості фінансових ресурсів у населення і, як наслідок, в економіці і в банківській системі.

В Україні іпотечне кредитування почало активно розвиватися, починаючи з 2001 року, на що позитивно вплинула низка факторів загальноекономічного характеру (низькі темпи інфляції, збільшення доходів населення і вимушена переоре орієнтація комерційних банків з валютного ринку на кредитування фізичних та юридичних осіб та стабільність національної валюти). У 2003 р. набули чинності Закони України "Про іпотеку" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". У 2004 р. за рішенням Кабінету Міністрів України було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності [1].

Процес формування іпотечної інфраструктури активізувався у 2006 – 2007 роках і призвів до необхідності виходу на якісно новий рівень розвитку. Але внаслідок світової кризи у 2008 році цей процес значно уповільнився.

Загальновідомо, що у 2009–2011 році український іпотечний ринок зазнав великих потрясінь:

- повністю було згорнуто всі іпотечні програми;

- з агострилися проблеми зі стабільними джерелами фінансування іпотечного кредитування;

- банки намагалися мінімізувати свої валютні ризики – спочатку з'явились програми реструктуризації кредитів, які були направлені на зміну валюти з іноземної в національну. Потім було згорнуто майже все валютне кредитування, і ті кредити, що надаються банками зараз, надаються лише у гривні;

- падіння цін на нерухомість – це, в свою чергу призвело до того, що вартість застави перестала покривати вартість кредиту, що призводить до погіршення якості іпотечних портфелів банків [2].

На сьогоднішній день в системі іпотечного кредитування важливу роль відіграє ринок банківських послуг. Він становить таку систему економічних відносин, яка забезпечує реалізацію попиту клієнтів на різноманітні послуги, пропозицію цих послуг з боку банківських установ та безпосередньо формування ціни на них. Великі банки контролюють понад 2/3 іпотечного ринку, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену філіальну сітку і міцні корпоративні зв'язки з будівельними організаціями. Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депозитів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає час від часу підвищувати депозитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється:

- високою ціною залучених ресурсів;

- зростанням інфляції і зниженням ринкової вартості застави;

- несвоєчасним виконання кредитних зобов'язань;

- ризиками, пов'язаними із правовими і судовими складнощами при відчуженні житла – предмета застави.

За останні роки операції з іпотечного кредитування стали надавати провідні банки України, а саме: ВАТ "Ощадбанк" – 13% ринку, ВАТ "Укрексімбанк" – 10%, АКБ "Надра" – 7%, АКБ "Аркада" – 6%, АКБ "Правексбанк" – 5%, АППБ "Аваль" – 8%, ЗАТ КБ "Приватбанк" – 4%, АКБ "Укрсоцбанк" – 3%, Райффайзенбанк – 3%, що становить 60% від усього ринку, що зображено на рис. 1. Саме ці банки й мають найбільш розгалужену мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конкуренція на ринку іпотечного кредитування [3].

Рис. 1 Структура установ на ринку іпотечного кредитування України

Максимальні терміни кредитування залишаться в межах 15-20 років, а ставка за довготерміновими кредитами буде плаваючою, або на 1-2% вищою, ніж для іпотечних позик на 5-10 років. Кредити на 25 років будуть рідкістю, доступною лише позичальникам із бездоганною платоспроможністю.

Пріоритетним для банкірів у 2011 р. залишався вторинний ринок. Кредити на первинне житло впродовж цього року видавалися лише у межах спеціальних програм і під складні умови (наприклад, із первинним внеском до 50-70%). Особливість кредитів на нерухомість на первинному ринку полягає в тому, що:

-нині їх видають лише близько 20 банків в Україні;

-низькі ставки – від 14-15% можливі лише за умов партнерських програм банків і забудовників;

- обмежений вибір об'єктів нерухомості;

- кредитування тільки тих будинків, які добудовані не менше ніж на 80- 90%;

- вимога додаткової поруки, як щ о позичальник сам вибирає об'єкт нерухомості.

Також виділяють основні проблеми, які стримують зростання іпотечного ринку в Україні та забезпечення населення доступним житлом є:

- відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування;

- неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

- недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

- нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

- відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

- наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

- відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання іпотеки;

- наявність на ринку іпотечного кредитування універсальних банків, коли в багатьох розвинених країнах, зокрема в Німеччині, працюють спеціалізовані будівельні (житлові) ощадні каси [4].

Отже, у сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і перетворюється в актуальний напрямок кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури. Для ефективного розвитку системи іпотечного кредитування важливе значення має правове, нормативне та інформаційне забезпечення, яке впливає на всі складові елементи системи іпотечного кредитування. Необхідним чинником є наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечило б створення належної правової бази для розвитку іпотечних відносин.

Підсумовуючи вище викладене, можна зробити висновки про необхідність:

- удосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні, по-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні;

- створення умов для залучення ресурсів у сферу іпотечного кредитування, створення фінансових інструментів або механізмів, які б забезпечували кредиторам можливість отримання ресурсів у необхідних обсягах і за відносною ринковою вартістю,

- активна та стабільна участь держави у процесах, що відбуваються на іпотечному ринку;

- необхідно поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку;

- створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути – організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків [2].

Виснов ки. Перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування – це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки.

Список використаних джерел :

1. Лютий І. О. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку: монографія / І. О. Лютий, В. І. Савич, О. М. Калівошко. – К.: Центр учбової літератури, 2009 . – 548 с.

2. Чиж Н. М. Проблеми та перспективи іпотечного кредитування в Україні [Електроннийресурс] / Н. М. Чиж // «Економічні науки». – Серія «Облік і фінанси». – 2010. – №7(25) [Електроннийресурс] . – Режимдоступу: http:/www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/en_oif/2010_7_5/40.pdf

3. Інформаційний портал [Електроннийресурс] . – Режимдоступу: http://www/prostobank.ua

4. Юхто М. Т. Ринок іпотечних кредитів в Україні: перспективи розвитку [Електроннийресурс] / М. Т. Юхто, І. О. Святокум // Збірник наукових праць Національного університету державної політичної служби України. – 2010. – №2. – С. 249–250. – Режимдоступу: http://www.nbuv.gov.ua/e-journals/znpnudps/2010_2/pdf/10ymtpod.pdf