Диденко Ю. С., Лепехина Д. А.

ФГБОУ ВПО Донской государственный аграрный университет,

Российская Федерация

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Изучение регионального рынка недвижимости и в том числе, жилья является актуальной темой для исследования. В последние годы рынок недвижимости Центрального и Северо-Западного районов насытился и в какой-то мере исчерпал потенциал своей доходности. Теперь интересы многих инвесторов, девелоперов и ритейлоров обращены к наиболее динамично развивающимся российским регионам, таким как Ростовская область. Ростовская область – один из крупнейших регионов Российской Федерации, при этом он вобрал в себя все инвестиционные преимущества России плюс более мягкий и теплый климат, чем в большинстве других районов страны. Здесь рынок далёк от насыщения и потенциал доходности довольно велик.

Как известно, ситуация на рынке недвижимости зависит от развития и воздействия:

1) государственно-региональной политики по управлению недвижимостью;

2) политики приватизации государственного имущества;

3) управления обслуживающей недвижимость инфраструктурой;

4) территориальных особенностей, климатических особенностей.

Развитие рынка недвижимости в Ростовской области будет эффективно по нескольким причинам:

1.      Транспортная инфраструктура области составляет часть одного из ведущих международных транспортных коридоров – Критского, проходящего по маршруту Скандинавия – Санкт-Петербург – Москва – Ростов – Новороссийск.

2.      Через Ростовскую область проходят 6 железнодорожных линий (в том числе магистраль Москва – Ростов), 7 автомобильных дорог федерального значения, судоходный путь по рекам из северо-запада и центра России в Черное и Средиземное моря, а также воздушный коридор Санкт-Петербург – Москва – Кавказский регион.

3.      В Ростовской области 5 портов, три из которых (Ростовский, Азовский, Таганрогский) имеют статус международных.

4.      В течение последних лет Ростовская область признается одним из самых открытых для внешних инвестиций российских регионов.

5.      Стабильная социально-политическая ситуация и высокая заинтересованность администрации региона в его инвестиционном развитии способствуют созданию в области режима наибольшего благоприятствования инвестициям.

Все факторы, воздействующие на рынок недвижимости, показывают, что в Ростовской области развитие данного рынка может проводиться быстро и эффективно.

В настоящее время рынок недвижимости Ростова-на-Дону начинает просыпаться после долгой, изрядно утомившей стагнации. Возвращение отложенного спроса подстёгивается, как общим выздоровлением российской экономики, так и значительным снижением ипотечных ставок. Активность проявляют не только покупатели. Хозяева объектов, выставленных на продажу ранее, тоже пересматривают цены в сторону повышения. Сегодняшний подъём рынка, можно назвать вполне ожидаемой, а точнее долгожданной коррекцией. Есть предпосылки к тому, чтобы считать текущий рост достаточно стойкой тенденцией, а настоящее время благоприятным моментом для приобретения недвижимости по оптимальной стоимости.

В последнее время в структуре спроса на жилую недвижимость в Ростове основная доля приходилась на вторичный рынок жилья и составила 79,1 %. Доля домов и участков составила 12,5 %. (рис. 1)

Рис. 1 . Рынок жилья Ростовской области

Самое большое место в структуре рынка занимает новый фонд (38,2 %) А вот старый Сталинский фонд занимает одно из последних мест по востребованности , всего лишь 6,6 % (рис. 2) .

Рис. 2 . Структура рынка недвижимости в Ростовской области

Хотя Ростовская область строит ежегодно более 1,5 млн квадратных метров жилья, но многие сегменты этого рынка остаются незаполненными: в частности, это касается жилья бизнес-класса , загородных посёлков, концептуальных жилых комплексов.

В целом в  г . Ростове-на-Дону  коттеджное строительство развивается по нескольким направлениям. С одной стороны – достаточно дешевое коттеджное строительство с привлечением федеральных средств, с привлечением ипотеки, дающее возможность людям с невысоким уровнем доходов (молодые семьи, молодые специалисты, жители отдаленных населенных пунктов) получить коттедж в собственность.

С другой стороны – строительство коммерческих поселков, примером которому являются поселки: «Солнечный», « Беловодье », « Старочеркасская Ривьера», «Клен Парк», «Приозерье».

Несколько проектов, позиционируемых инвесторами как  коттеджные поселки Ростова, реализуется на территории садоводческих и дачных товариществ. К таковым относятся « Любушкино » (заказчик – физические лица «Дачного некоммерческого общества») и «Исток», принадлежащий дачному товариществу «Исток» (проект реализует ООО « ГолденМАКСДевелопмент »). 

Планируемые коттеджные поселки: «Берёзовая Роща», «Изумрудный» ,« Зеленый город», «Южный», «Озерный».

В заключении можно сделать вывод, что рынок недвижимости в Ростове-на-Дону и во всей Ростовской области набирает обороты, и в будущем мы сможем увидеть, как Ростовская область по уровню недвижимости поднимется на высокий уровень, рядом с Москвой и Санкт-Петербургом. И благодаря этому начнут более интенсивно развиваться такие города как Усть-Донецк , Азов, Новочеркасск.