Малярова С. В.

ОКВНЗ Інститут підприємництва «Стратегія», м. Жовті Води, Україна

Проблеми та перспективи іпотечного кредитування в   Україні

 

В сучасних умовах глобалізації все більшої популярності набуває іпотечне кредитування, яке являє собою договір банківського кредиту, в межах якого права кредитора, тобто банку, забезпечені нерухомим майном. До сьогодні залишається проблема забезпечення населення якісним житлом у достатньому обсязі. Розв’язати цю проблему можна шляхом створення системи іпотечного кредитування, однак через політичну й економічну нестабільність у країні, ресурси комерційних банків мають переважно короткостроковий характер, у зв’язку з чим є доцільним вивчення зарубіжного досвіду з випуску й обігу іпотечних цінних паперів як джерела надійних, довгострокових ресурсів.

Фактично у вітчизняній та зарубіжній літературі можна виділити чотири підходи стосовно розгляду сутності іпотечного ринку: частина вчених розглядає його як ринок іпотечних кредитів та розуміє під ним економічні відносини, що виникають під час видачі та обслуговування іпотечних кредитів; частина науковців розуміють під ним як сегмент ринку позикового капіталу, на якому відбувається перерозподіл позичкового капіталу, забезпеченого заставою нерухомого майна; ряд вчених стверджує, що іпотечний ринок є сегментом ринку цінних паперів, на якому здійснюється купівля продаж іпотечних облігацій. Інші дослідники трактують іпотечний ринок як самовідтворювальну систему, що включає в себе економічні відносини від акумулювання фінансових ресурсів для іпотечного кредитування до рефінансування іпотечних активів.

На сьогоднішній день в системі іпотечного кредитування важливу роль відіграє ринок банківських послуг. Він становить таку систему економічних відносин, яка забезпечує реалізацію попиту клієнтів на різноманітні послуги, пропозицію цих послуг з боку банківських установ та безпосередньо формування ціни на них. Великі банки контролюють понад 2/3 іпотечного ринку, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену філіальну сітку і міцні корпоративні зв’язки з будівельними організаціями.

В Україні на іпотечному ринку працюють близько 90 банків. Основними лідерами є: ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», АКБ «Укрсоцбанк», АКІБ «УкрСиббанк», ПрАТ «Комерційний Банк ПриватБанк» та ПАТ «ВіЕйБі Банк».

Більшість українських банків мають два джерела фінансування іпотеки: депозитне та не депозитне. Депозитне фінансування – досить простий фінансовий інструмент, перевагами якого є невелика премія для вкладників, низька вартість оптових депозитів, стабільне фінансування, особливо за наявності страхування депозитів. До недоліків можна віднести коливання вартості коштів та потенційно нестабільну пропозицію. Не депозитним фінансуванням займаються портфельні і не портфельні кредитори. Портфельні кредитори – шляхом емісії незабезпечених облігацій та іпотечних облігацій, що в свою чергу вимагає наявності механізмів забезпечення ліквідності цих облігацій.

Серед основних проблем, які стримують зростання іпотечного ринку в Україні та забезпечення населення доступним житлом є:

-       відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування;

-       неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

-       недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

-       нездатністю багатьох банків позичати кошти на міжнародних ринках капіталу через їх неповну відповідність вимогам міжнародного законодавства;

-       відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

-       наявністю інших, більш прибуткових напрямків діяльності;

-       відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання іпотеки;

-       наявність на ринку іпотечного кредитування універсальних банків, коли в багатьох розвинених країнах, зокрема в Німеччині, працюють спеціалізовані.

В умовах фінансово-економічної нестабільності статистичні дані свідчать про те, що протягом листопада 2012 – березня 2013 року Державна іпотечна установа підвищила ставку рефінансування іпотечних кредитів до 18 %, а з березня 2013 і до сьогоднішнього моменту ця ставка знизилась до 15,3 %. Таке коливання ставки пояснюється високим коливанням рівня інфляції.

Для розв’язання вищезазначених проблем варто розглянути питання, пов’язані з відмінністю та перевагою кредитування первинного та вторинного ринку, враховуючи, що кредитні ставки практично не відрізняються. Більш поширеними сьогодні є іпотечні кредити на купівлю житла на вторинному ринку. Головною причиною та перевагою є те, що в цьому випадку придбана нерухомість переходить у власність покупця практично одразу, тоді як кредитування купівлі нерухомості на початковому етапі будівництва супроводжується ймовірністю виникнення великого ризику для інвесторів.

Отже, теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і виступає своєрідним «лакмусовим папірцем», який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці.

Для вирішення цих проблем потрібно забезпечити державну підтримку іпотечного кредитування, адже при державних гарантіях іпотечних зобов’язань фізичних осіб Державною іпотечною установою, фінансовій компенсації іпотечним банкам частини плати за користування кредитом за пільговою процентною ставкою і при наданні для окремих споживачів субсидії для сплати першого внеску або частини іпотечного кредиту для придбання житла іпотечного кредитування може стати надійним засобом залучення як заощаджень населення, так і потенційних інвесторів для кредитування житлового будівництва. Також варто розвивати фондовий ринок, який буде, в свою чергу, акумулювати довгі гроші – страхові компанії, пенсійні фонди тощо. Тоді ці довгострокові ресурси можуть потрапити у банківську систему, і банки можуть почати знову видавати довгі іпотечні кредити.

Наступним напрямком є розробка коротких програм кредитування на 3–5 років при нижчих кредитних ставках, що дасть змогу зменшити ризик неповернення грошей. Безсумнівно все ще актуальним є створення належної законодавчої бази, яка б відповідала сучасним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Неодноразово Кабміном розглядалося створення ощадно-будівельних кас, що передбачатиме накопичення громадянами в цих касах 50 % від загальної вартості житла. Після досягнення цієї суми на рахунку вкладник зможе отримати кредит на суму, що залишилася, необхідну для купівлі житла. Особливе місце для залучення інвестиційних ресурсів у будівництво, а також для рефінансування банків, що надають населенню іпотечні кредити, можуть зайняти пенсійні фонди, страхові компанії та пайові інвестиційні фонди, оскільки при правильній організації управління їх активами є можливість диверсифікувати ризики.

Таким чином, іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.