WEB-ресурс научно-практических конференций

ПРОБЛЕМИ РОЗВИТКУ ВІТЧИЗНЯНОГО РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

К.т.н . Герасимова О.Л., к.т.н . Бородін М.О., Харченко Д.С.

Придніпровська державна академія будівництва та архітектури, м. Дніпропетровськ

За всю історію існування незалежної України спостерігалося   декілька істотних коливань вартості житла. Перший стрибок цін відбувся у середині 90-х років й був пов’язаний з масовою приватизацією і накопиченням первинного капіталу. Через раптову фінансову кризу 1998 року ціни в середньому знизилися на 40-50 %. Другий стрибок цін спостерігався після періоду відносної стабільності наприкінці 2000-го року, коли житло знову почало дорожчати, і цей процес продовжується й дотепер. Забудовники таку динаміку пояснюють безліччю причин: постійним подорожчанням робочої сили, матеріалів, землі, ускладненою системою дозвільної процедури для будівництва, «відбілюванням» бухгалтерії будівельних компаній, інфляцією і т.п. На думку багатьох експертів, в 2007 році зростання цін на нерухомість продовжиться [ 1; 2 ] . Проте висока вартість має не тільки негативну, а й   позитивну сторону, коли ми говоримо про темпи зростання економіки та проблему реконструкції морально й фізично застарілих основних фондів. По-перше, будівництво генерує близько 15-20% ВВП, в 2006 році інвестиції в будівництво вийшли на друге місце після промисловості. Таким чином, обвал цін на нерухомість призведе й до спаду економіки в цілому. По-друге, близько 75 млн.кв.м житла України знаходиться в застарілому стані, що складає чверть всього житлового фонду країни. У багатьох будинків закінчився термін експлуатації, а їх реконструкція вимагає значних капітальних вкладень (при цьому від третини до половини нових метрів доведеться віддати колишнім мешканцям). Таким чином, проблема високих цін та можливості інвестування коштів в необхідну реконструкцію є актуальною.

Комітет з аналізу ринку нерухомості Асоціації фахівців з нерухомості (ріелтерів) України повідомив дані про ціни на житло, що були надані крупними операторами ринку обласних центрів України. На підставі проведеного аналізу був складений рейтинг середньої вартості квадратного метра житла на вторинному ринку [ 3 ] . На підставі даних щодо цін пропозицій і кількості населення в кожному з міст була розрахована середня вартість квадратного метра житла по Україні, що дорівнює 1369 доларам США. Як і в минулі роки, близько 70-80% операцій на ринку складали фактичні обміни з доплатами і компенсаціями. Якщо європейці і американці мають можливість купувати цінні папери або інвестувати кошти в перспективні проекти, то більшість українців в ситуації стрімкого зростання цін на нерухомість вважають за краще вкладати свої заощадження не в банки, а в житло. У більшості продавців украй мало альтернативних місць розміщення капіталів. Продаючи одну нерухомість, більшість наших громадян вкладають гроші в іншу.

У містах-мільйонниках, де попит на житло значно підняв вартість житла, інвестори давно підрахували, що навіть з урахуванням додаткових витрат на знос старого житла, і надання компенсаційного переселенцям, їм все одно вигідно займатися подібними проектами, оскільки всі великі міста давно відчувають дефіцит вільних земельних ділянок. На даний момент забудовника цікавлять два моменти. Перший - згідно із законом «Про реструктуризацію старих житлових мікрорайонів», саме інвестор повинен укласти договір з кожним мешканцем про переселення. Другий - пасивність держави, яка повинна сприяти оновленню житлового фонду країни. На першому етапі бюджетні гроші потрібно витратити лише на розробку конкретних проектів реструктуризації житлових мікрорайонів, а потім продавати ці проекти забудовнику на тендерній основі. Пілотний   проект в столичному мікрорайоні « Нівки » припускає знос протягом п'яти років 140 тис. кв.м аварійного житла і будівництво 700 тис. нових квадратів 12-ти та 22-х поверхових висоток. На реалізацію проекту держпідприємство Фінпром , що було створене Міністерством промислової політики, приверне 385 млн. євро британського інвестора (компанія Net ) [4] . Повертати ці засоби компанії почнуть після 2011 року. З 700 тис. кв.м – 220 тис. квадратів підуть на компенсацію переселенцям, приблизно стільки ж роздадуть квартирним черговикам, і лише третину нового житла продадуть. Таким чином, це не комерційний, а швидше соціальний проект.

У разі вдалої реалізації даного проекту, можливо говорити про масштабну реконструкцію застарілого житлового фонду в межах всієї країни. При цьому будівельні соціальні проекти повинні мати прозору процедуру та забезпечувати інформацією громадян щодо всіх параметрів проекту: території, метражу, який потрібно знести і який буде побудований, розташування шкіл, лікарень, стадіонів, парків і т.д. На даному етапі участь держпідприємства повинна гарантувати населенню виконання робіт в повному обсязі, але надалі вирішення житлової проблеми буде ставати більш комерційним.

Список використаних джерел:

1. Тымкив О. Несносный город // Корреспондент. – 2007. - №3. - С.24-26.

2. Верещагин В. Рынок недвижимости // Корреспондент. – 2007. - №3. С. 31.

3. http://www.asnu.net/rus/analytics/2007/beginning.html

4 . Елкина В. Бизнес-планирование девелоперских проектов в Украине // Строительство и реконструкция. – 2003. - №6. - С.35.