WEB-ресурс научно-практических конференций

Баранник О.А. , Бесчастна Д.О.

Дніпропетровський національний університет ім. О.Гончара

ЕКОНОМІКО-СТАТИСТИЧНИЙ АНАЛІЗ ПЕРВИННОГО РИНКУ НЕРУХОМОСТІ М. ДНІПРОПЕТРОВСЬКА

Ринок нерухомості один з вагомих чинників оцінки економічного розвитку та стабільності країни.

На сучасному етапі економічного розвитку України однією з головних проблем є неспроможність громадян придбати житло. Ціни на житло несумірні з заробітною платою, а проценти по кредитам занадто високі, тим паче, що кредитна система України досить невпорядкована.

Постійний ріст цін на первинному ринку зумовлений стабільно високим попитом, особливо у сегменті недорогого житла та житла з особливими характеристиками. Таке житло викуповується досить активно на будь-яких етапах будівництва здебільшого у інвестиційних цілях.

Житлова проблема є однією з найгостріших у нашій області. З огляду на досить великий попит нове житло будується не в тих масштабах, що потрібно, і ціни на нього є доволі високі, навіть для дніпропетровчан з рівнем доходу вищим за середній. Ще однією проблемою є необхідність у реконструкції житлового фонду, капітального ремонту чи заміни. При цьому кошти на оновлення житлового фонду місцевими бюджетами не виділяються.

Ринок нерухомості, по-перше, це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані із нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різноманітними конкуруючими варіантами землекористування; а по-друге, це сукупність право чинів, що проводяться з нерухомістю, інформаційне їх забезпечення, операцій по управлінню та фінансуванню робіт у сфері. Також необхідно чітко розділяти первинний та вторинний ринок нерухомості, на першому – представлені площі у новобудовах, які реалізуються самими компанія-забудовниками або через великі агенції нерухомості, на другий ринок потрапляє усе житло, як і нове, яке було придбано в якості інвестиції, так і квартири та будинки, що мають вже певний строк експлуатації.

Існує багато факторів, які впливають на вартість житла . Основні фактори, що підвищують вартість житла:

- близькість до магазинів і торгових центрів, зупинок транспорту;

- близькість до паркових і «зелених» зон;

- невелика кількість квартир на поверсі;

- покращене планування;

- вбудована кухня;

- нові комунікації;

- металлопластикові вікна;

- індивідуальне опалювання;

- лічильники обліку води, газу, тепла;

- вихід вікон квартир на дві сторони.

Фактори, які знижують вартість житла:

- близькість промислових підприємств;

- близькість до розважальних центрів;

- віддаленість від транспортних магістралей;

- відсутність біля будинку гаражів, австостоянок, шкіл, дитсадків

тощо;

- вихід вікон на проїжджу частину;

- всі суміжні кімнати;

- квартира є кутовою.

Порівнюючи середню вартість 1 кв.м. в новобудовах найбільших міст України за 2007 рік , можна прийти до висновку, що найдорожчі новобудови у Києві, Львові та Сімферополі. Ціни на житло у Дніпропетровську приблизно на одному рівні з Харковом та Донецьком. Нижчі ціни спостерігаються в таких розвинених містах, як Запоріжжя та Одеса.

На протязі 2007 року в середньому по місту новобудівлі подорожчали на 50%(з $ 1053 за кв.м в січні до $ 2100 за кв.м на кінець 2007 ) .

Середня вартість 1 кв.м по місяцях на первинному ринку представлена на рисунку.

Рис. - Зміни середньої вартості 1 кв.м у 2007році (по місяцях)

Розрахувавши середній абсолютний приріст, який дорівнює 95,45 $ , бачимо, що в середньому вартість житла зростала щомісячно на $ 95,4, щоб за рік збільшитися на $ 1050.

Середній темп росту, який дорівнює 106,5 % показує, що щомісячно в середньому вартість житла на первинному ринку зростала в 1,065 раз, щоб за весь період збільшитись в 2 рази.

Щомісячно вартість житла зростала на 6,5 %, а за весь період зросла на 100%, на це вказує розрахований темп приросту.

Бачимо, що первинний ринок нерухомості має стрімку тенденцію зростання цін. Основні фактори це загальнодержавна тенденція зростання цін на нерухомість, вигідне географічне становище, збільшення кількості спекулятивних операції на ринку нерухомості за відсутності більш ефективних альтернативних напрямків вкладання коштів, подорожчання земельних ділянок і, звичайно, збільшення цін на енергоносії та будівельні матеріали.