Чекіна В.Д.

Інститут економіки промисловості НАН України

Оцінка впливу оподаткування житлової нерухомості на поведінку суб'єктів ринку нерухомості

Для багатьох громадян нашої країни потреба у власному житлі залишається найбільш гострою проблемою. Неоднозначну реакцію в засобах масової інформації викликає питання про введення в 2009 р. податку на нерухоме майно фізичних осіб, де об'єктом обкладення стануть, перш за все, квартири і власні будинки жителів України. У зв'язку з цим доцільним є проведення оцінки впливу податку на нерухоме майно фізичних осіб (тут і далі – податку на житлову нерухомість) на ситуацію на ринку житла і поведінку суб'єктів ринку нерухомості. У ролі продавців можуть розглядатися будівельні компанії, оскільки продавці – власники житла, на відміну від будівельних компаній, не можуть надати додаткове житло, продаючи своє власне, отже й ситуація на ринку за обставин введення податку зали­шиться майже без змін.

Вивчення зарубіжних робіт, присвячених аналізу сфери дії податку на нерухоме майно, дозволило виділити і взяти за основу роботу Р. Арно і Дж. Янга "Податок на нерухоме майно як податок на довговічність (термін служби)" [1], в якій податок на нерухоме майно розглянуто як податок на змінну величину капіталу – вартість побудованої нерухомості, що в межах даного дослідження є найбільш підходящим і відповід­ним поставленій цілі.

Передбачається, що (1) податок на житлову нерухомість знизить попит на житло, площа якого перевищує встановлений законодавчо неоподатковуваний мінімум, і може стати стимулом для будівництва неоподатковуваного (малогабаритного) житла (по аналогії з менш міцним – у роботі Р. Арно і Дж. Янга); (2) можна знайти таку рівноважну ставку податку на нерухоме майно, при встановленні якої рентабельності будівництва малогабаритного і великогабаритного житла зрівняються, що послужить поштовхом для ухвалення будівельними підприємствами рішення про будівництво більшої кількості неоподатковуваного (малогабаритного) житла.

Приймаються такі допущення: розглядається ринок первинного житла; покупці житла проінформовані про податок; капітал для будівництва житла фіксований; постачальники житла (будівельні підприємства) реагують на будь-яку зміну на ринку житлової нерухомості.

Розглядається ситуація на ринку нерухомості при оподаткуванні житла, коли законодавством встановлено, що платниками податку є власники житла, об’єктом оподаткування – житлова нерухомість, базою оподаткування – площа житла; встановлено неоподатковуваний мінімум у розмірі 100 м ² об'єкта оподаткування та диференційований поправочний коефіцієнт до податкової ставки для вирівнювання сум податкових надходжень з урахуванням особливостей ринків нерухомості різних населених пунктів України (по аналогії з платою за землю населених пунктів).

Важливим критерієм для оцінки поведінки покупців житла є розмір неоподатковуваного мінімуму площі нерухомості. При покупці житла розміром до 100 м ² наявність податку не братиметься до уваги. Інше значення матиме податок для покупця об’єкта нерухомості з загальною площею понад 100 м ² . Сума податку зростатиме з кожним додатковим квадратним метром. Ухвалюючи рішення про покупку такого житла, покупець буде вимушений зіставити свої вигоди від придбання майна з витратами по сплаті податку на нерухоме майно. Передбачається, що в результаті він може прийняти одне з двох рішень: 1) придбання нерухомого майна і сплата податкових зобов'язань; 2) відмова від придбання і покупка нерухомого майна меншого розміру.

У першому випадку рішення покупця про придбання житла не вплине на ситуацію, що склалася на ринку даного типа житлової нерухомості. У другому і третьому – відбудеться зниження попиту на великогабаритне житло.

Згідно з положеннями теорії капіталізації майнових податків, податок, що стягується з нерухомості, зменшує прибутковість майна і призводить до зниження його вартості. Тобто в разі відмови покупця від придбання великогабаритної нерухомості тягар податку на нерухоме майно перенесеться з покупців на забудовників (будівельні підприємства) і податок стане додатковими (крім витрат на будівниц­тво) витратами будівельних компаній.

Приймаючи дані допущення, розглядається ситуація оптимізації потенційного податку на житлову нерухомість за рахунок варіювання показниками ставки податку. Умовно житло, площа якого не перевищує неоподатковуваний мінімум (100 м ² ), називатиметься малогабаритним, житло з площею більше 100 м ² – великогабаритним. Відзнака великогабаритного житла від малогабаритного полягає, як правило, в дорожчих будівельних і обробних матеріалах, індивідуальному плануванні, кращому благоустрої прилеглої території тощо, проте деякі характеристики поліпшуються і при подальшому збільшенні площі житла.

Очевидно, що для держави за відсутності реакції з боку будівельників вигідним є збільшення ставки податку на реалізовану нерухомість, оскільки це приводить до збільшення податкових надходжень до бюджетів. Проте, як було зазначено раніше, в певний момент придбання великогабаритного житла покупцем буде відхилено на користь ідентичної альтернативної інвестиції.

Передбачається, що в такому разі податковий тягар перенесеться виключно на будівельне підприємство; більше того, при зростанні податкової ставки підприємство не зможе підняти ціни на великогабаритну нерухомість, оскільки з запровадженням податку кількість потенційних покупців вже була зменшена. У такому разі, починаючи з певної величини податкової ставки, будівництво великогабаритного житла стане для будівельного підприємства невигідним.

Оскільки малогабаритне житло виключено з об'єктів оподаткування, рентабельність його будівництва не залежить від величини ставки податку і може вважатися постійною, тоді як рентабельність будівництва великогабаритного житла із збільшенням ставки знижуватиметься. У ситуації, що склалася на сьогоднішній день (коли податок на нерухоме майно відсутній), рентабельність будівництва великогабаритного житла істотно перевищує рентабельність будівництва малогабаритного. Проте в разі введення податку і в міру потенційного збільшення податкової ставки рентабельність будівництва великогабаритного житла почне монотонно знижуватися. Тобто має існувати деяке граничне значення податкової ставки, починаючи з якого великогабаритне житло будувати стає менш вигідно. Якщо передбачити, що забудовник ухвалює рішення залишитися на ринку будівництва житла, у нього залишається єдиний вихід: перейти від будівництва великогабаритного житла до будівництва малогабаритного, внаслідок чого податкові зобов'язання будуть виключені з його витрат. Таке значення податкової ставки можна назвати рівноважним.

Для розрахунку значення рівноважної ставки, необхідно:

знайти значення рентабельності малогабаритного житла;

знайти значення можливих податкових зобов'язань;

використовуючи різні податкові ставки, знайти значення рентабельності великогабаритного житла, наближеного до набутого раніше значення рентабельності малогабаритного житла.

У ході аналізу статистичної і аналітичної інформації про житло (квартири) із загальною площею менше 100 м ² у м. Донецьку було виявлено, що середнє значення ціни продажу 1 м ² ? 1260 дол. США, а середнє значення собівартості 1 м ² ? 970 дол. США [2-4].

Рентабельність будівництва житла (A) на ринку нерухомості визначена співвідношенням

, (1)

де p – середнє значення ціни продажу 1 м ² житла; с – середнє значення собівартості 1 м ² житла.

При підстановці одержаних на підставі аналітичних даних значень величина рентабельності малогабаритного житла складає близько 0,301.

Зважаючи на відсутність зацікавленості покупців у придбанні оподатковуваного житла і передбачаючи, що зобов'язання з податку можуть бути перекладені на будівельні підприємства, можна розрахувати суму податку, тобто додаткові витрати будівельного підприємства по квартирах, виставлених на продаж, по запропонованій формулі [1] :

, (2)

де S _w – загальна площа оподатковуваного об'єкта нерухомості; S _m – неоподатковуваний мінімум площі ( 100 м ² ); PM – законодавчо встановлений на кінець звітного періоду прожитковий мінімум для працездатних осіб; t – ставка податку; k – поправочний коефіцієнт, встановлений місцевими органами влади (7,5 - за попередніми розрахунками для м. Донецька).

З аналізованих 500 великогабаритних квартир було відібрано 93 квартири з різними значеннями вартості. Використовуючи формулу для знаходження суми податку отримано дані про можливі податкові зобов'язання будівельних підприємств. Перші десять позицій відображено в табл. 1.

Однак, зважаючи на те що податок на нерухоме майно не одноразовий платіж, а щорічні податкові зобов'язання, з урахуванням ставки дисконтування формула (3) набуває вигляду

, (3)

де N – тривалість корисного використання (термін служби) житлової нерухомості; – ставка дисконтування (процентна ставка, що використовується для розрахунку дисконтованої вартості майбутніх грошових потоків).

Використовуючи статистичні дані за 2007 р., знайдено значення ставки дисконтування, яке дорівнює 4,2%.

Таблиця 1 Розрахунок сум податку на нерухоме майно в поточному році, грн.

Зважаючи на те що за прийнятих допущень податок на нерухоме майно буде капіталізуватися у вартості житлової нерухомості і стане додатковими витратами будівельного підприємства, формула рентабельності будівництва великогабаритного житла набуде вигляду

. (4)

На підставі статистичної вибірки продажу квартир із загальною площею понад 100 м ² за допомогою рівнянь (3) і (4) одержано середньостатистичні значення рентабельності великогабаритного житла, які зведено в табл. 2.

Таблиця 2. Залежність рентабельності будівництва великогабаритного житла від величини податкової ставки

Дані таблиці показують, що при збільшенні процентної ставки до 3,94% значення рентабельності великогабаритного житла (0,301) зрівняється із значенням рентабельності малогабаритного житла (0,301). Із цього виходить, що введення податку на нерухоме майно при певних допущеннях може істотно вплинути на поведінку суб'єктів ринку житлової нерухомості і стимулювати ухвалення будівельними підприємствами рішення про будівництво поряд з великогабаритними квартирами житла меншого розміру, а відповідно, й меншої вартості, що стане позитивним моментом у ситуації, що склалася зараз на ринку житлової нерухомості.

Список літератури

1. Arnott R. The property tax as a tax on durability / R. Arnott, G. Young // Canadian Journal of Economics. – 1979. – Vol. 12, № 3. – P. 485–494.

2. Наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва України "Про показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України" від 24.04.2008 р. № 185 [Електронний ресурс]: Інформаційні ресурси української Мережі ділової інформації ЛІГАБізнесІнформ. – 2008. – Режим доступу: http://liga.net.

3. Дубовой Г. Донецк: Стройбат, или Строительные баталии [ Електронний ресурс] / Г. Дубовой . Матеріали сайту Київського порталу нерухомості Do-mik.net. – 2007. – Режим доступу: http://www.domik.net/mod/main/articles/dcx14/ cat12244/id11870233.

4. Ларионова Н. Донецк построит дешевое жилье? [Електронний ресурс] / Н. Ларионова . Матеріали бізнес-порталу UGMK.info. – 2007. – Режим доступу: http://ugmk.info/?art=1181037693.