WEB-ресурс научно-практических конференций

Співак Р.В.

Інститут міжнародних відносин ім. Т. Шевченко, Україна

ОСНОВНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ ТА ПРОБЛЕМИ ЗАСТОСУВАННЯ МОДЕЛІ АНАЛІЗУ ІПОТЕЧНОЇ СИСТЕМИ «4-QUADRANT»

Іпотечна система займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання i стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб’єктів ринку – від окремого громадянина i сім’ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу i внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки. Всебічний та адекватний аналіз іпотечної системи дозволяє прогнозувати розвиток ринку нерухомості у короткостроковому та довгостроковому періоді, що має першочергове явище для попередження/зменшення негативного впливу кризових явищ на рівні, як національної, так і світової економіки.

Модель «4-Quadrant» вперше запропонована Денісом Ді Паскуалє та Вільямом Вітоном – всесвітньовідомими міжнародними експертами з економіки нерухомості. Чотири квадранти відображають чотири бінарних взаємозв’язки, які разом утворюють зв’язок між ринком оренди та нерухомих активів. Саме ця модель, на мою думку, ідеально підходить для швидкого стрес-аналізу ринків оренди та нерухомих активів та прогнозів щодо досягнення на них «довгострокової рівноваги». Концепція «довгострокової рівноваги» передбачає вирахування необхідного часового лагу за який пропозиція нових об’єктів досягне необхідної рівноваги з виявленим попитом на ринку. Рівновага згідно моделі репрезентована прямокутником, який має точки перетину по осях у кожному з чотирьох квадрантів. В точках перетину з осями встановлюється рівновага пропозиції наявної площі на ринку, оренди, ціни на актив та ставки капіталізації.

Отже рівновага іпотечної системи досягається в точках: Q*, R*, P* та С*. Квадрант І відображає зв’язок між орендною ставкою та обсягами наявної площі об’єктів на ринку нерухомих активів. Тобто, осі квадранту І представляють собою класичну функцію “ціна/кількість”, а функцію репрезентує пряма DD. Якщо провести вертикальну лінію з горизонтальної осі, яка репрезентує наявну пропозицію площі на ринку ( Q* ) , то у точці перетину з функцією попиту ми отримаємо рівновагу оренди та наявної площі об’єктів на ринку ( R* ).

Рис. 1. Модель DiPasquale-Wheaton «4-Quadrant»

Квадрант ІІ відображає зв’язок між ціною об’єктів та відповідним рівнем орендної ставки. Пряма А відображає рівень ставки капіталізації на ринку тобто доходність об’єктів/вартість об’єктів. Рівень капіталізації в іпотечній системі визначається рівнем пропозиції капіталу та попитом на ринку нерухомих активів, які формуються на основі трьох основних факторів:

1) Альтернативна вартість капіталу

Доходність інвестицій на ринку капіталу визначає рівень лояльності інвесторів щодо капіталовкладень у нерухомість. Коли доходність по цінним паперам знижується інвестори починають більше охоче вкладати гроші у нерухомі активи. При цьому інвестиційні очікування, як правило, виявляються нижчими ніж реальний прибуток. Це в свою чергу призводить до зростання ціни нерухомих активів та знижує ставки капіталізації.

2) Очікування щодо зростання

Як правило стратегічні інвестори розглядають численні варіанту потенційного тренду оренди та доходів, які здатен згенерувати об’єкт нерухомості в майбутньому. Кожний з сценаріїв розвитку безумовно залежить від довгострокового балансу попиту і пропозиції, який з встановиться на ринку. Крім того значний вплив мають унікальні риси, притаманні кожному об’єкту такі, як наприклад: наявність діючих договорів оренди, необхідність переобладнання та додаткових капіталовкладень.

3) Рівень ризику

Якщо потенційні інвестори очікують більш стабільний довгостроковий розвиток ринку нерухомих активів у порівнянні з ринком капіталу він буде більш схильним до інвестиції в нерухомість, що теж призведе до зниження ставок капіталізації. Певним виключенням може слугувати приклад, коли інвестор намагається сформувати різні за ступенем ризику портфелі, що може практично не вплинути на ставку капіталізації через значну диверсифікацію напрямків інвестування.

Чим більший кут нахилу прямої А по відношенню до осі абсцис, тим більший рівень ставки капіталізації на ринку (нижча вартість кв.м . об’єкту нерухомості та більш висока доходність з кожної у.о . прибутку від оренди).

Отже, квадранти І та ІІ відображають ефект «моментальної (короткострокової) цінової залежності» між ринком нерухомих активів та ринком оренди.

Квадранти ІІІ та ІV навпроти відображають довгостроковий ефект зростання ринку нерухомості, враховуючи вплив сфери «девелопменту» та наявна пропозицію об’єктів на ринку. Квадранти ІІІ показує стан розвитку та будівництва нових об’єктів на ринку. Взаємозв’язок між ціною об’єктів на ринку та річним обсягом появи нових об’єктів, включаючи тих, що знаходяться на стадії реставрації. Пряма F репрезентує вищезазначений взаємозв’язок та створює наступну залежність: більш високий відносний рівень цін на об’єкти нерухомості стимулює створення більшої кількості нових об’єктів. Це пояснюється тим, що вищі ціни провокують більш швидкий розвиток найбільш привабливих об’єктів, що забезпечується більшими інвестиційними очікуваннями. Зовнішній характер нахилу прямої F свідчить про довгостроковий характер зростання маржинальних витрат.

Квадрант ІV головним чином відображає довгостроковий ефект взаємодії ринку оренди та ринку нерухомих активів через зв’язок темпу появи нових об’єктів та наявної площі об’єктів на ринку. Пряма К показує співвідношення середнього річного темпу появи нових та наявних об’єктів на ринку. Основна концепція, що лежить в основі даного квадранту – це те, що у довгостроковому періоді, в разі відсутності появи нових об’єктів, обсяг ринку буде зменшуватись. Тобто для підтримки обсягів наявної площі на ринку необхідне постійне будівництво нових об’єктів, а це, в свою чергу, підтверджує залежність, що у довгостроковому періоді чим більший обсяг наявної площі на ринку, тим більший обсяг нових об’єктів необхідно для збереження рівноваги на ринку.

В цілому поява моделі «4-Quadrant» для аналізу іпотечної системи – є визначальною, але, на мою думку, в моделі присутні деякі достатньо значні недоліки. Перш за все в моделі не має чіткого розмежування між ставкою капіталізації та зворотною величиною коефіцієнту валового доходу від об’єкту нерухомості. Більш важливим є те, що модель припускає, що ставка капіталізації має зовнішній характер, але в такому випадку вона не дозволяє оперативно, а головне точно виявити точку рівноваги. Навпроти цей процес отримує дещо неконтрольований характер – шляхом «спроб та помилок». Хоча модель має деякі елементи короткостроковості, наприклад наявні кількість об’єктів на ринку, але все ж так в повній мірі не враховує можливих відхилень в процесі встановлення ринкової рівноваги. Також необхідно зазначити, що модель не враховую вплив коефіцієнту «простою». Але при деякій адаптації подана модель є потужним, точним та відносно простим інструментом аналізу іпотечної системи.

Список літератури:

1. Stephen B.Butler . Housing Collateral - Washington : World Bank , 2006.

2. Clayton Geltner . Commercial Real Estate – Cengage Learning , 2008.

3. M.J. Adendorf , Raymond . N. Kado . Incresing corporate value through strategic real estate management // Real estate review . – 1998. - P. 20-25.