WEB-ресурс научно-практических конференций

К.е.н. Рябушка Л.Б., к.е.н. Сюркало Б.И.

ГВУЗ «Украинская академия банковского дела Национального банка Украины»

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА УКРАИНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕГМЕНТА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Последствия мирового финансового кризиса значительно повлияли на рынок недвижимости Украины: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривны выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а количество новых заимствований сведено к нулю.

В сложившихся условиях экономической нестабильности остро встает вопрос поддержания инвестиционного климата на рынке недвижимости.

В условиях кризиса оптимальными условиями эффективного инвестирования являются наличие актива со значительным дисконтом, обладающего большим потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Многомиллиардные вливания в экономики госуда рств дл я стимулирования спроса и спасения бизнесов, собрания международных саммитов и множество принятых антикризисных программ пока не дают четкого ответа о возможной продолжительности спада. Все ранее заявляемые прогнозы ведущих аналитиков о продолжительности кризиса не оправдались.

Некоторые системы многоуровневой мировой экономики изменяются быстрее, другие – медленнее, одни из них более интегрированы в общий процесс, другие менее. Для некоторых из них уже видимыми являются границы кризиса, для некоторых – только начало нестабильности.

Поскольку четкая модель природы этого кризиса не определена, соответственно, и закономерности его поведения, и итоги пока спрогнозировать не представляется возможным. По нашему мнению, основная задача в настоящий момент для инвесторов – определить наиболее выгодную точку входа в проект для приобретения актива. Закономерно, что правильное решение данной задачи принесет максимальные дивиденды.

Анализ рынка показал, что девальвация валюты и падение цен на недвижимость на украинском рынке (в 1,5-3,5 раза в долларовом эквиваленте) дают возможность выгодных вложений. Рынок постепенно пополняется новыми предложениями, которые были практически нереальны в докризисный период в виду нежелания владельцев избавляться от стабильно растущего бизнеса или значительной стоимости квадратного метра.

Однако инвесторы и ведущие мировые финансовые аналитики весьма осторожны в оценках ситуации, ведь украинский рынок настолько сильно интегрирован во внешние процессы, что не представляется возможным принимать решения лишь на основе влияния внутренних факторов в Украине и тем более в одной отрасли.

Украинские инвесторы сотрудничают как с крупными зарубежными и украинскими финансовыми корпорациями, так и с частными инвесторами, из чего можно сделать вывод о специфике поведения и отношения к ситуации, методиках прогнозирования и оценки рисков, приемлемой норме доходности. На рынке ожидается возобновление динамики, и пока падение цен продолжается, активности ждать не приходится.

Частных инвесторов интересуют уже готовые и сданные объекты с доходностью не менее 20%, некоторые говорят, что готовы будут вкладывать в объекты с доходностью от 30%, однако адекватных предложений пока нет. Международные фонды пока не начали возобновлять свою активность в сфере приобретений объектов, некоторые из них планируют возобновить изучение предложения после майских праздников, другие осенью, третьи – с начала 2010 г .

Интерес со стороны западных фондов сосредоточен на действующих успешных проектах с набором арендаторов. Частные инвесторы – это те, у кого, несмотря на кризис, существуют финансовые ресурсы и готовые объекты недвижимости по дисконтной цене для них хороший вариант сбережения капитала. Активными инвесторами сейчас являются ритейлеры , которые покупают проекты для использования в частных интересах.

Главный принцип успешного инвестирования в недвижимость – покупка объекта по максимально низкой цене. Но на собственные средства недвижимость фактически не покупается, кредитное финансирование тоже является проблематичным. Что касается банковских кредитов, они выдаются практически только под реальный залог. В качестве залога могут рассматриваться объекты недвижимости, но отдельный вопрос – определение их стоимости.

По коммерческой недвижимости главным критерием оценки являются ставки реальной аренды: например, если реально выплачиваемая аренда составляет 200 дол. США за кв. м в год, то примерная стоимость кв. м объекта составляет 5-летнюю аренду, тоесть 1000 дол. США за кв. м. Однако фиксированные прямые арендные ставки падают, и арендаторы все чаще настаивают на определении «плавающей» арендной ставки в виде процента от торгового оборота, который тоже сокращается. Если банк согласен взять недвижимость в залог, кредит составит не более 50 % от определенной рыночной залоговой стоимости.

На сегодняшний день инвесторы занимают отлагательную позицию даже в отношении рассмотрения проектов. Многие компании обозначили для себя интервал выжидания до мая месяца, некоторые даже период возобновления интереса не могли определить. Инвестиционные и риелторские компании активно мониторили рынок. Примечательно, что большинство владельцев активов не так пессимистически были настроены.

По результатам нашего исследования наблюдается оживление рынка. Со стороны крупных отечественных компаний, преимущественно IT -индустрии и телекоммуникации, посольств. Желаемые условия: сроки окупаемости до 5 лет, аренда с правом выкупа. Также произошло возобновление интереса среди частных украинских инвесторов (сделки от $1 до $2 млн.). Наблюдался интерес и со стороны крупных инвесторов к арендному бизнесу, однако выдвигаемые условия сделки были не приемлемы для владельцев активов (доходность 20%-35%) [1].

Проявляется интерес со стороны частных инвесторов из России (сделки в сегменте до $5 млн.). На рынок вышли высокобюджетные проекты: имущественные комплексы, земельные участки в центральных частях города на участках порядка одного-двух гектаров.

Результаты исследования перспектив рынка украинской недвижимости показали, что н аиболее ликвидными будут активы, генерирующие доход. Остается открытым вопрос будут ли владельцы таких активов выставлять их на продажу или предпочтут сохранить денежные потоки и не продавать активы по заниженной цене. На наш взгляд п родажа таких объектов в текущем году сомнительна ввиду многих причин:

- неопределенности на финансовых рынках и обострения проблем в банковском секторе;

- сокращения инвестиций и оборотного капитала компаний;

- падения деловой активности;

- нежелания владельцев демпинговать в цене.

Поскольку сделки проходят только спекулятивного характера с дисконтом 40%, то потенциальных покупателей необходимо искать в Скандинавии, Западной Европе, Германии, России.

На сегодняшний день существующие проблемы застройщиков могут привести к товарному дефициту во всех сегментах рынка недвижимости. Замороженные сегодня стройки и отложенные проекты в ближайшем будущем оставят покупателя без выбора. Не прогнозируется также увеличение предложения за счет объектов, отобранных банками за долги. Поскольку на сегодняшний день готовность реализации объектов недвижимости находится на уровне не превышающем 5% барьер, а также цены остаются на уровне пиковых и являются завышенными.

Литература:

1. Интернет источник [Электронный ресурс] – http://www.bank.gov.ua/Statist/index.htm.

2. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М.: Финстатинформ , 1996. - 80 с.

3. Международные стандарты оценки // Матер . м еждунар . конф . " Застосування стандарт i в оцiнки ринкової вартостi в умовах економiки України . Трансформац i я свiтового досвiду ", 21-22 вересня 1995 року. - К., УОО, 1995. - С. 7-81.

4. Оценка имущества и имущественных прав / Ю. Грабар, А. Драпиковский , И. Иванова, В. Ларцев, Н. Лебедь – ООО УКЦ "Эксперт–Л", 2007. – 745 с .

5. Семененко Б. А. "Теоретические и практические вопросы экспертной оценки" – С. Инициатива, 1998. – 128 с .

6. Семененко Б. А. "Приватизация и оценка городских территорий" – С. ИПП Мрия-1 ЛТД, 1999. – 250 с .