WEB-ресурс научно-практических конференций

Ганєва О.М.

Академія муніципального управління

ОСОБЛИВІСТЬ МЕХАНІЗМУ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА В ДЕРЖАВІ

На ринку житлової нерухомості в першу чергу діють ринкові закономірності функціонування . У даний час динамічний розвиток ринку житла обумовлений по-перше, тим, що він задовольняє не тільки фізичні потреби людей у житлі, але і соціальні потреби і, по-друге, завдяки практично безкоштовній приватизації державного житлового фонду житло увійшло в ринковий оборот.

В Україні практично сформувався ринок приватного житла, більша частина якого практично безкоштовно перейшла з державної власності в приватну. Слід також зазначити, що найбільший обсяг операцій з нерухомістю (купівля-продаж, обмін та інші) сьогодні здійснюється на вторинному ринку житла у порівнянні з іншими елементами ринку нерухомості ( ринок комерційної і виробничої нерухомості).

Однак, функціонування існуючого ринку нерухомості несе в собі сліди адміністративно-командної системи управління міським та регіональним розвитком. Як зазначив Белинський Ю.: «Вплив адміністративної системи позначився як на розташуванні житла і комунікацій, так і на його якості. Процес інвестування цільових нагромаджень населення в житлове будівництво обумовлює розміщення житла відповідно до його вартості в різних за ціною районах міста і враховує якісні вимоги, які диктує ринок. Адміністративна система розподілу житла створила міста з надзвичайно неефективним використанням землі, а адміністративний контроль за цінами на енергію створив також неефективний житловий фонд» [1, с. 11]. Крім того, значна частина житлових будинків (85% житлової площі міст) побудована з крупнопанельних конструкцій і підключена до районних та міських систем тепло- , водо- та газопостачання. «І те, й інше технічне рішення настільки дороге, що ніяка ринкова економіка дозволити собі це не в змозі. Це означає, що впродовж десятиліть задоволення попиту на житло матиме досить обмежений вибір» [2, с. 15]. Але саме на ринку житла відбувається найбільш динамічний розвиток ринкових процесів, що дозволяють прогнозувати і передбачати зміни в інших елементах ринку нерухомості.

Активізація ринкових процесів саме на ринку житлової нерухомості обумовлена по-перше, високим попитом на житло, що обумовлено:

– малими обсягами масового будівництва житла (з 1991 р. будівництво житла практично зупинилося);

– ростом міграції населення з малих міст і селищ до мегаполісів;

– значним потенційним попитом, накопиченим протягом минулих десятиліть (сьогодні середня забезпеченість по Україні складає 20,3 м ² на одного мешканця, тоді як в Америці соціально прийнятною є площа в 200 м ² );

– використанням житлової нерухомості для здачі в оренду, та як засобу зберігання вільних капіталів.

По-друге, простотою проведення різних праводій щодо володіння і користування житлом , а також наявністю та доступністю прозорої інформації, а це полегшує доступ більшості людей до такого блага ;

По-третє, невпевненістю у вкладанню коштів у придбання в приватну власність промислової та комерційної нерухомості через економіко-політичну нестабільність і невизначеність.

Як відмічалося вище, ринок житла складається з ринку садиб та ринку багатоквартирних будинків або квартир. Треба також відзначити подвійну природу житлової нерухомості – як ресурсу і як послуги. Розходження цих ринків відображається в особливостях одержання матеріальних і нематеріальних вигод і способів здійснення повноважень, будівельно-технічних параметрах нерухомості, умовах і правах володіння, а саме розходження ринку садиб і ринку квартир виникають внаслідок особливостей правовідносин, пов'язаних із землею. Завдяки тому, що власник садиби має повний набір прав щодо володіння землею, вартість приватної садиби буде значно вищою ніж вартість квартири, яка має аналогічні технічні й функціональні параметри. Таким чином, приватне володіння садибою є більш повним і практично абсолютним способом присвоєння нерухомості, у тоді як квартира сама по собі, окремо від будинку, земельної ділянки, загальнобудинкових систем інженерного забезпечення, не є об'єктом матеріальної власності, оскільки не здатна повністю задовольнити потреби в проживанні. Тому в багатоквартирному будинку квартира «може розглядатися як об'єкт власності тільки в тому разі, якщо до складу цієї власності невід'ємним елементом входить усе те, за допомогою чого вона матеріалізується»[2, с. 13].

Повне володіння садибою створювало умови для розвитку й ефективної експлуатації нерухомого майна, оскільки забезпечувало власникові прибуток залежно від його якості. У власника ж окремої квартири відсутній комерційний стимул до збереження і розвитку нерухомості, за винятком свого житла. Квартирна модель володіння нерухомістю приводить до того, що у відтворенні житла беруть участь кілька суб'єктів, які мають різні мотиви, можливості, переваги й ступінь відповідальності. А це знижує стимули до удосконалення якості й культури житлового середовища.

Висновки. Особливістю механізму функціонування ринку житла є те, що житловий фонд як товар має не тільки вартість яка проявляється через ціну, а ще й споживчу вартість, що проявляється у здатності задовольняти окремі потреби населення та виявляється у процесі використання. Рівень задоволення цих потреб визначає якість об’єкта нерухомості й характеризується комплексом споживчих якостей.

Список літератури:

1. Белинский Ю. Методы влияния государства на рынок жилья : задачи для разработки жилищной политики в Украине // Экономика Украины . – 2003. – №7. – С. 43.

2. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости : закономерности становления и функционирования ( вопросы методологии и теории ). – Х.: Бизнес-Информ , 2002. – 26 с.