WEB-ресурс научно-практических конференций

К.держ.упр. Олійник Н.І.

Національна академія державного управління при Президентові України

ПРОБЛЕМИ ВІДНОВЛЮВАЛЬНИХ ПРОЦЕСІВ У ЖИТЛОВІЙ СФЕРІ: РЕГІОНАЛЬНІ АСПЕКТИ

Питання збереження і відновлення житлового фонду в умовах постійного збільшення кількості ветхого та аварійного житла набуває особливої гостроти та актуальності, оскільки є одним із соціально значимих показників для України щодо рівня життя населення. Зміни, які відбуваються у житловій сфері, вимагають адекватних змін в житловій політиці, включаючи не тільки збільшення обсягів житлового будівництва і покращення його якості, але і забезпечення збереження існуючого житлового фонду, підвищення ефективності його експлуатації і суттєве підвищення комфорту проживання.

Протягом майже всієї історії СРСР житлове будівництво забезпечувало розширене відновлення житлового фонду на підставі планового введення житлових будинків, потреба в яких визначалась відповідно до кількості черговиків. До початку 50 років житлове питання стало одним з найбільш гострих у підвищенні добробуту народу. Головним засобом вирішення цього завдання було послідовне збільшення обсягів житлового будівництва у країні за допомогою індустріальних методів будівництва.

Перехід на розширене відновлення житлового фонду пов’язане з прийняттям у липні 1957 р. постанови ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР «Про розвиток житлового будівництва в СРСР». З цього моменту почалось масове зведення типових житлових будинків [1]. У основному це були п’ятиповерхові будинки конвеєрного індустріального будівництва. За період з 1956-1960 років було побудовано у 2 рази більше житлових будинків, чим за попередній аналогічний період з 1951-1955 роки. Із збільшенням житлового фонду основна увага повинна бути направлена на підтримання його в нормальному технічному стані. Відповідно збільшення обсягів житлового фонду потягнуло за собою зростання обсягів ремонтних робіт, так, за 1961-1970 роки обсяги робіт збільшились з 400 до 1100 млн. руб., а за 1971 – 1980 роки вони виросли до 2 млрд. рублів. Співвідношення затрат на капітальний ремонт до балансової вартості житлових будівель відповідно складали: у 1971р. – 1,38%; у 1975р. – 1,65%; у 1980р. – 1,9% [ 2 ].

Перехід на ринкові відносини, починаючи з 1991 року знизив державну підтримку житлового будівництва, а також частково зруйнував зв’язки між підприємствами будівельного комплексу, що призвело до спаду обсягів введення житла [3]. Відбувся перехід від розширеного до простого і далі до звуженого відновлення житлового фонду.

На жаль, з кожним роком зберігається тенденція старіння житлового фонду, який здебільшого перебуває у незадовільному технічному стані. До категорії ветхих та аварійних житлових будинків віднесено по Україні 58,9 тис. житлових будинків загальною площею 5,1 млн. кв. м. або 0,6 % житлового фонду країни, де постійно проживають 200,2 тис. мешканців. Значну частку, а це 70% займає житловий фонд збудований до 1970 року.

Концепцією державної житлової політики, яка затверджена постановою Верховної Ради України «Про Концепцію державної житлової політики» від 30.06.1995р., № 254/95-вр одним із основних напрямів передбачалась ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають двоє або більше наймачів.

Житловий фонд будинків перших масових серій (60-70-х років забудови) складає близько 72 млн. кв. м загальної житлової площі, або 23 відсотки міського житлового фонду України - потребує заміни або реконструкції. Фактично кожний четвертий міський житель проживає у житлових приміщеннях, які мають незадовільний технічний стан, низькі експлуатаційні якості та вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Недостатня комфортність, низька енергоефективність житлових будинків перших масових серій, їхній значний фізичний і моральний знос потребують вирішення проблеми капітального ремонту (реконструкції) житла із застосуванням сучасних енергозберігаючих технологій, матеріалів та обладнання. Такий стан житлового фонду зумовив прийняття у 1999 році згаданої вище Програми реконструкції житлових будинків перших масових серій.

Але, оскільки, органи самоврядування, які навіть на фінансування капітального ремонту житлового фонду виділяють лише 8-10% коштів від потреби, не в змозі зосередити в місцевих бюджетах відповідні видатки на реконструкцію житла. Як результат із передбаченої Програми експериментальної реконструкції 50 житлових будинків фактично реконструйовано лише 20 об’єктів.

Не реалізуються уже протягом трьох років і положення згаданого вище Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006р. № 525-16, які направлені на комплексне відновлення та теплову реабілітацію існуючої забудови. Реконструкція як окремого житлового будинку, так і житлового кварталу, мікрорайону і масиву повинна забезпечувати покращення споживчих якостей житла, включаючи теплову модернізацію, подовження терміну експлуатації, а також (при технічній можливості) збільшувати загальну площу будинків шляхом надбудови мансард, додаткових поверхів або прибудов.

На сьогодні інвестору-забудовнику фінансово не вигідно реалізовувати інвестиційні проекти з проведення комплексної реконструкції та забудови територій (мікрорайонів), оскільки, на практиці проблемним питанням є реалізація статті 12 згаданого вище Закону стосовно порядку компенсації власникам (наймачам) жилих (нежилих) приміщень, земельних ділянок та іншого майна, відчуженого під час комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.

Що стосується капітального ремонту житлового фонду та його модернізації то питома вага відремонтованої загальної площі житлових приміщень у загальній площі житлових приміщень, наприклад, у 2008 становила лише 0,3 %.

Зрозуміло, що без державної підтримки вирішити питання реновації житлового фонду на сучасному етапі не можливо. Обов’язковою умовою виділення коштів з державного бюджету на технічне відновлення житлового фонду повинно бути співфінансування з місцевих бюджетів, залучення коштів співвласників багатоповерхових будинків та залучення ними кредитних ресурсів.

Додатком 3 до Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки, затвердженої Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку Житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки» від 11.06.2009 р. № 1511-17, передбачено фінансування за рахунок коштів Державного бюджету, зокрема, на реконструкцію та капітальний ремонт житлових будинків із застосуванням енергозберігаючих технологій і обладнання у сумі – 1758,0 млн. грн., а також на реалізацію нвестиційних проектів з технічного переоснащення та капітального ремонту житлових будинків, в яких утворюються нові, або вже функціонують об’єднання співвласників багатоквартирних будинків у розмірі – 10580,5 мільйонів гривень. У якості критеріїв для одержання фінансування з державного бюджету на реалізацію інвестиційних проектів технічного переоснащення та капітального ремонту житлових будинків, в яких створюються нові або функціонують об’єднання співвласників багатоквартирних будинків визначено наявність співфінансування з боку фактичних власників житлових і нежитлових приміщень. Як свідчить і досвід країн, які в недавньому минулому мали подібну з Україною систему управління житловим фондом і подібні проблеми, пов’язані із станом житлового фонду, що заходи при проведенні капітального ремонту, модернізації житлового фонду повинні носити комплексний характер [4]. Надання коштів бюджету тільки на умовах співфінансування власниками капітального ремонту і модернізації багатоквартирних будинків стимулює власників вкладати свої кошти у відновлення будинку і ресурсозбереження і досягати максимального економічного ефекту від ремонтних робіт. Правильним є твердження, що жодна країна не змогла б зібрати достатньо податкових надходжень, яких би вистачило на ремонт, або реконструкцію помешкань для всього населення за державні кошти [5]. Одним із напрямів є залучення об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків кредитних ресурсів. Таким прикладом в Україні є проекти, що реалізуються у містах Ніжині і Бердичеві в рамках проекту «Стале самоуправління багатоквартирних будинків», що його фінансує програма MATRA (соціальної трансформації суспільства), яка започаткована Міністерством закордонних справ Нідерландів [5]. Реалізуються ці проекти в будинках де створені об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. На жаль, в Україні створення ефективного власника житла відбувається повільними темпами. При майже 95-о відсотковому рівні приватизації квартир лише 9% житла володіють та управляють 8750 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Висновки . Скорочення інвестицій у житлове будівництво, зростання фізичного і морального зношення житлового фонду призвели до порушень відновлювальних процесів у житловій сфері.

Якщо активно розвивати житлове будівництво, а при цьому не вживати заходи із збереження існуючого житла то загальний стан житлового сектору як і раніше буде погіршуватися. Для покращення ситуації у житловому секторі та успішному завершенні початих перетворень необхідно вирішити комплекс питань, пов’язаних з підвищенням ефективності управління житловим фондом. У цьому зв’язку перед державою стоїть завдання протягом деякого перехідного періоду допомогти власникам житла привести багатоквартирні будинки у такий сан, який би відповідав сучасним вимогам, у тому числі з точки зору економного споживання ресурсів, шляхом консолідації їх власних коштів і коштів бюджетів різних рівнів. У перспективі за державної підтримки повинна бути сформована система, при якій власники житла будуть самостійно вирішувати проблеми відновлення належного їм майна.

Список літератури:

1. Олійник Н.І. Історико-економічний аналіз перетворень і основних тенденцій у житлово-будівельному комплексі України // Збірник наукових праць НАДУ. – 2009. – № 1. – С.67-79.

2. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда . – М.: Стройиздат , 1990. – 224 с.

3. Олійник Н.І. Організаційно-економічні механізми удосконалення житлового будівництва України // Вісник НАДУ. – 2008. – № 3. – С.93–100.

4. Н.І.Олійник Досвід прибалтійських країн у проведенні модернізації житлового фонду // Вісник НАДУ. – 2009. – № 2. – С.95–104.

5. Модель залучення кредитних ресурсів на оновлення будинку. МГО «Центр сприяння житловим та муніципальним реформам». – К, 2008. – 80 с.