WEB-ресурс научно-практических конференций

К.э.н . Солдатов А.Н., Голубева К.А.

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Российская Федерация

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ КАЧЕСТВА АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ рынка недвижимости предполагает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Тем не менее, в аналитике далеко не всегда приводятся характеристики, которые могут непосредственно влиять на цену. В частности, это касается таких данных, как плотность продаж, количество объектов, одновременно выставленных на продажу, частота обновления рынка. Совершенно не приводятся данные по времени экспозиции объектов на рынке и иные параметры, на основании которых можно судить как о тенденциях рынка недвижимости, так и о соответствии отчетов об оценке объектов реальному состоянию цен.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В известных подходах по проведению оценки нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1)    проведение анализа от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2)    анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

При проведении анализа вначале необходимо осуществить оценку рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения могут быть использованы в качестве индикаторов спроса, а текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства – для оценки предложение недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и предложения оценщик может сделать вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения такой ситуации.

Далее необходимо провести анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, дать оценку рыночной реакции на данный вариант и определить степень ее влияния на стоимость изучаемого объекта. Для этого следует изучить физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее местоположение. В результате появляется возможность формирования заключения о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй подход предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

Вначале необходимо изучить физические, законодательные, нормативные и местные характеристики недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т.д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем следует проанализировать рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определить степень рыночного равновесия и сформировать прогноз конъюнктуры рынка с учетом наиболее важных факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.).

На следующем этапе оценки необходимо выявить наиболее вероятные варианты использования недвижимости с точки зрения текущей и перспективной рыночной поддержки.

Следует отметить, что местоположение недвижимости является одним из ключевых параметров, определяющих его стоимость. Даже простое визуальное отражение распределения объектов по городской территории дает наглядное качественное представление о плотности предложений на продажу или аренду.

Существенным элементом подготовки исходной информации для дальнейшей статистической обработки является усиление фактора территориальной привязки и перевод из качественных показателей оценки в количественные. С этой целью необходимо разбить всю исследуемую территорию сеткой квадратов с шагом для городской территории, например, 2 км .

Шаг сетки в 2 км был выбран не случайно, а исходя из примерно одинаковой шаговой доступности всех однотипных объектов, находящихся внутри квадрата. Тем самым снимается необходимость вводить поправку на неравномерность транспортной доступности для каждого квадрата.

Первоначальная обработка дает следующие показатели:

·   количество объектов, выставленных на продажу или в аренду;

·   средняя стоимость 1 кв. м ;

·   среднеквадратическое отклонение.

Немаловажной характеристикой рынка является его динамика, т.е. совокупность параметров, характеризующих обновление за равные периоды времени. Для каждого квадрата возможен расчет следующих величин за одинаковый период расчета (например, месяц):

·   ушло с рынка объектов в абсолютной величине;

·   пришло новых объектов в абсолютной величине.

На сетке это выглядит следующим образом: в числителе – количество пришедших объектов, в знаменателе – количество ушедших объектов.

Исследование динамики рынка не может считаться полным, если не исследуется такой параметр как время экспозиции. С этой целью вся совокупность объектов, ушедших с рынка в данном квадрате за месяц, ранжируется по срокам пребывания на рынке (до 3 месяцев, 3–6, 6–9, 9–12 и более 12 месяцев), средней цене ухода с рынка и, соответственно, среднеквадратическому отклонению. Такой подход позволяет судить об эластичности рынка на данный момент времени.

Дальнейшее развитие предложенного выше территориального распределения цен позволяет получить так называемый ценовой рельеф территории. Для построения ценового рельефа в данном случае используется метод интерполяции Криге с применением линейной модели вариаграммы . При нанесении полученных таким образом изокост (линий равных цен, подобно изолиниям в географическом рельефе) на карту города возникает возможность сформировать ценовые пояса на основании реальных рыночных данных. Такой метод позволяет оценить уровень цен также и в тех квадратах, по которым на данный момент нет предложений.

Применение изложенных выше подходов, по нашему мнению, может позволить существенно сократить время на проведение анализа рынка недвижимости и повысить точность расчетов или их проверок при оценке объектов.

Список использованных источников:

1.Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебник для студентов ВУЗов, обучающихся по экономическим специальностям / С.В. Грибовский , И.Е. Николаевна. –М.: ИНТЕРРЕКЛАМА , 2003.

2.О методах подготовки информации для анализа рынка недвижимости // Недвижимость. – 2012.– № 11.   – 19 марта. – С. 303–305.