WEB-ресурс научно-практических конференций

Фіногеєва О.В.

Дніпропетровський національний університет імені Олеся Гончара,Україна

ІПОТЕЧНИЙ РИНОК ТА МЕХАНІЗМ ЙОГО ФУНКЦІОНУВАННЯ

Сьогодні іпотечний ринок в Україні знаходиться на початку свого розвитку. Складна природа іпотечного ринку, як економічного явища, викликає багато невизначених аспектів та потребує глибинного теоретичного висвітлення. Дослідити економічну природу іпотечного ринку означає виявити його основні, визначальні риси, що зумовлюються глибинними внутрішніми зв’язками та процесами його розвитку. Насамперед, іпотечний ринок, як ринок взагалі, являє собою систему економічних відносин, що відбуваються на принципах економічної свободи, вільної взаємодії попиту та пропозиції, вільного ціноутворення і конкуренції, що забезпечує рух благ у різних сегментах економічного простору.  

Розглядаючи ринок іпотечного кредитування на загальнотеоретичних засадах, його можна визначити як систему угод з приводу купівлі-продажу грошових коштів у формі іпотечного кредиту, який є товаром на даному ринку. Основними характеристиками іпотечного кредиту як товару є : відсоткова ставка, строк кредитування, умови сплати відсотків та суми основного боргу тощо. Попит на ринку іпотечного кредитування формується потенційними платоспроможними позичальниками як з боку домогосподарств, так і суб’єктами господарської діяльності. Пропозиція на ринку іпотечного кредитування створюється банками - основними кредиторами .

Розкриття сутності іпотечного кредитування як синтезуючої категорії характеристик позики та властивостей нерухомого майна, дає можливість стверджувати, що в основі ринку іпотечного кредитування лежить взаємодія ринку позичкового капіталу та ринку нерухомості.   За одним із сучасних визначень, ринок іпотеки – це система організованих на основі ринкових принципів та правових норм економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов’язань, забезпечених нерухомістю. Отже, іпотечний ринок є сегментом фінансового ринку, на якому здійснюється рух іпотечного капіталу, який являє собою окрему форму позичкового капіталу, що забезпечується нерухомістю. У той же час, на ринку нерухомості існує ринок іпотечної нерухомості, яка виступає в якості заставного забезпечення функціонування іпотечного механізму. Між ринком нерухомості та ринком іпотечного кредитування спостерігається тісний зв’язок. Розвиток в національній економічній системі ринку іпотечного кредитування призводить до збільшення частки нерухомого майна, яке купується за рахунок кредитних коштів, збільшуючи тим самим попит на ринку нерухомості. Зростання попиту неодмінно призводить до зростання ціни на нерухоме майно, що поступово призводить до зниження попиту на ринку нерухомості. Однак, розширення пропозиції іпотечних позик на іпотечному ринку призупиняє дану тенденцію. Таким чином, попит та пропозиція на іпотечному ринку та ринку нерухомості знаходяться в прямій залежності один від одного. В даному аспекті важливо зробити наголос на ризику зростання ціни на нерухоме майно на ринку нерухомості в наслідок активного розвитку іпотечного кредитування. Проте, штучне завищення цін на нерухомість, яка перебуває в іпотеці та виступає у якості забезпечення, являється негативною тенденцією для банка, оскільки в разі можливого кон’юнктурного здешевлення нерухомості, банк може втратити реальну вартість застави. Даний ризик можливого зниження ціни на нерухомість повинен обов’язково бути врахований при здійсненні експертної оцінки вартості майбутньої застави. Крім того, адекватним заходом щодо збереження реальної вартості нерухомого заставного майна є інвестиційна природа іпотечного кредиту, яка передбачає спрямування кредитних коштів на поліпшення та модернізацію нерухомості.

Іпотечний кредит, який є товаром на ринку іпотечного кредитування, представляє собою форму руху іпотечного капіталу, що утворюється шляхом поєднання позичкового капіталу та застави нерухомого майна. Іпотечному капіталу притаманні як основні характеристики позичкового капіталу, так і специфічні риси, що зумовлені впливом визначальних якостей нерухомості. Відокремлення іпотечного капіталу у самостійний вид позичкового капіталу дає можливість урівноважити попит і пропозицію позичкового капіталу на ринку нерухомості та розв’язати протиріччя між інвестиційним та дійсним капіталом (нерухомістю), за умов недостатньої еластичності пропозиції позичкового капіталу порівняно з попитом на нього на інвестиційному ринку. Функціональними формами іпотечного капіталу, крім іпотечного кредиту, виступають іпотечні цінні папери, що є елементом прояву залучення до іпотечного ринку інструментів фондового ринку. Використання ринку цінних паперів для формування кредитних ресурсів при здійсненні іпотечного кредитування покладено в основу сучасних моделей іпотечного ринку.

При визначенні моделі ринку іпотечного кредитування необхідно враховувати потенційні можливості фінансової системи, стан розвитку економіки, правове забезпечення суспільних відносин та інші фактори. Модель іпотечного ринку зумовлює формування інституціональної системи взаємозв’язків з приводу руху іпотечного капіталу, визначає потоки перерозподілу фінансових ресурсів та забезпечує дію механізму іпотечного кредитування. Головною рисою, що відрізняє існуючі сучасні моделі, є схема утворення ресурсної бази для здійснення іпотечного кредитування та визначення інституцій, що забезпечує даний процес.

На сучасному етапі розвитку економіки формування іпотечного ринку в Україні набуває актуального значення. Динамічний розвиток іпотеки за останні 5–7 років до кризового періоду полягає в природному змісті даної економічної категорії – з одного боку, іпотечний ринок є елементом ринкової економіки, яка знаходиться в процесі становлення, з другого – іпотечний ринок є потужним джерелом інвестицій та засобом оптимізації перерозподілу фінансових ресурсів, що характеризує його як потужний каталізатор економічного зростання та невід’ємною складовою економічного розвитку.