WEB-ресурс научно-практических конференций

Комар Р.О.

Національний аерокосмічний університет імені М.Є. Жуковського « ХАІ », м. Харків, Україна

ГОЛОВНІ ОСОБЛИВОСТІ НЕРУХОМОСТІ ЯК ОБ`ЄКТА ОЦІНКИ

Нерухомість має ряд характерних особливостей, які впливають на процес її оцінки. Особливості нерухомості розглядалися у багатьох працях, присвячених економіці нерухомості вчених, однак особливості нерухомості з точки зору їх впливу на методологію оцінки спеціально не розглянуто. Саме це викликає необхідність дослідження цього питання. Завданням роботи є виділення тих особливостей нерухомості, що мають прямий вплив на методологію її оцінки.

Найбільший вплив на оцінку нерухомості мають наступні її особливості.

Єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній [12 ]. Об’єкт нерухомості (будівлі, споруди) знаходиться у єдності із земельною ділянкою, на якій він розташований [3]. Рухоме майно при зміні власника досить легко переміщується в просторі, тобто його переміщення є похідним від зміни права власності [4].

Фізична неоднорідність. Об’єкти нерухомості в переважній більшості випадків неоднорідні самі по собі як фізичні об’єкти, а саме: об’єкти нерухомості різняться за розміром, використовуваними в процесі будівництва будівельними матеріалами, проектами та архітектурними рішеннями, часом побудови і, відповідно, рівнем зносу [6].

Тривалість створення і довгостроковість існування (для земельних ділянок – нескінченність існування) [2]. Створення поліпшень на ділянці потребує досить довгого часу. З іншого боку, нерухомість – це товар, який може виконувати своє функціональне призначення протягом довготривалого періоду та значно повільніше за інші товари ринку втрачає свої корисні властивості в процесі експлуатації [5]. Земельні ж ділянки можуть використовуватись протягом нескінченного періоду.

Нерухомість є одним з найбільш дорогих товарів. За рахунок власних коштів купити житло може лише незначна частка домогосподарств. Для юридичних осіб важко вилучити з обороту достатню для купівлі нерухомості суму, тому придбання нерухомості в зарубіжних країнах часто (а для житлової нерухомості майже завжди) здійснюється за допомогою іпотечного фінансування [14].

Оцінка нерухомості це процес – зведений до певного типу операцій: продаж, застава, оподаткування тощо, а також пов`язаний з конкретним об`єктом нерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточені [11].

Оцінка нерухомості здійснюється з різною метою, наприклад у при передачі у власність фізичних і юридичних осіб об`єктів нерухомості, приватизації державних і муніципальних об`єктів нерухомості, укладенні договорів на здійснення різного роду операцій з нерухомістю між фізичними чи юридичними особами, страхуванні, оформлені застав, визначені бази для оподаткування, ухваленні про ділове партнерство та ін.

В результаті проведених досліджень зроблено висновок, що нерухомість необхідно розглядати як товар і на її оцінку впливають такі головні фактори: єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність, тривалість створення і довгостроковість існування. Від правильності проведення оцінки нерухомості залежить фінансова стабільність кредиторів, захищеність інвесторів, які вкладають гроші в нерухоме майно.

Список використаних джерел:

1. Азгальдов Г.Г. Проблема согласования оценок и её возможное решение / Г.Г. Азгальдов // Вопросы оценки . – 1999. – № 9. – С. 32–38.

2. Артеменков И.Л. Новые соглашения Базельского комитета ("Базель 2") и их влияние на рынок оценочных услуг / И.Л. Артеменков , А.И. Артеменков // Вопросы оценки . – 2004. – № 1. – С. 15–19.

3. Асаул А.М. Економіка нерухомості / А.М. Асаул , В.І. Павлов, І.І. Пилипенко. – К.: ІВЦ Держкомстату України, 2004. – 350 с.

4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов . – СПб .: Питер , 2000. – 208 с.

5. Баронин Б.И. Мир оценки и страхования недвижимости / Б.И. Баронин , Н.Н. Внукова, Л.В.  Временко ; под ред. Н.Н. Внуковой . – Х.: Форт ЛТД, 1996. – 64 с.

6. Галасюк В.В. Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности / В.В. Галасюк , В.В.  Галасюк // Вісник оцінки. – 2003. – № 2. – С. 28–38.

7. Горемыкин В. Экономика недвижимости / В. Горемыкин , Э. Бугулов . – М.: Инф . изд . дом " Филинъ ", 1999. – 592 с.

8. Гранова И.В. Оценка недвижимости / И.В. Гранова . – СПб .: Питер , 2001. – 256 с.

9. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский , Е.Н. Иванова , Д.С. Львов. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА , 2003. – 704 с.

10. Гриценко А.А. Еволюція вартості / А.А. Гриценко // Економіка України. – 2001. – № 4. – С. 45–55.

11. Гриценко Е.А. Методология оценки стоимости недвижимости / Е.А.  Гриценко // Вісник української академії банківської справи. – 2002. – № 2. – С. 6–8.

12. Грязнова А.Г. Оценка стоимости предприятия ( бизнеса ) / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров . – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА , 2003. – 544 с.

13. Денисенко В. К. Согласование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости / В. К. Денисенко // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2000. – № 9. – С. 77–80.

14. Денисова И.П. Цены и ценообразование : учеб . пособ. / И.П. Денисова. – М.: Экспертное бюро, 1997. – 64 с.